¿Se acercan tiempos difíciles?

Se está extendiendo la sensación de que los pisos están sobrevalorados. Y ello no significa que las subidas de precio estén disminuyendo hasta un valor “límite”, sino que ese valor se ha rebasado con creces. Realmente esta opinión la oficializó ya hace varias semanas el Gobernador del Banco de España.

¿Van a bajar de precio los pisos? Analizando la situación, podemos decir que hay tres factores que los harán bajar:

1.- Aumento de la oferta. Cada año se construye un número mayor de casas en España. En 2006, más que Francia, UK y Alemania juntas. La ley del mercado responderá a este exceso de oferta con una bajada del precio, a pesar de la inercia actual. Este factor de sobreoferta, asegura una bajada a medio-largo plazo ¿5 años?

2.- Subida de tipos de interés. Se da por descontado que el Euribor estará al 4% a fin de año. Las cuotas de las hipotecas subirán un 30%, lo que hará imposible el acceso de la vivienda a un segmento importante de la población, produciendo a un freno de la demanda. Algunos no podrán pagar las cuotas a las que se han comprometido y deberán vender el piso, produciendo un aumento de la oferta. Es importante aclarar que por este factor bajará el precio de los pisos, pero no la cuota mensual de una hipoteca. Plazo, ¿1 año?

3.- Recesión económica. Si la economía se estanca (menor crecimiento, bajada del consumo, aumento del paro, etc…), ello bajará la demanda terriblemente. El estancamiento se producirá sin duda por el freno en la construcción (7% PIB, sólo vivienda, con el consiguiente círculo vicioso), alza de precio del petróleo (1% PIB), fin de fondos europeos (1% PIB) y nuevos competidores en industria (países del Este, fundamentalmente) y turismo. En esa situación, los poderes públicos han renunciado a cualquier tipo de reforma, pensando que el modelo de crecimiento de los últimos años puede aguantar indefinidamente. No está claro cuándo llegará la recesión. Roberto Centeno apunta a finales de 2006/inicios de 2007, mientras que mientras que Alberto Recarte sugiere que el patrón puede aguantar todavía algunos años más.

Llegado el momento de la crisis, el gobierno tal vez podrá inyectar grandes cantidades de dinero en la construcción de obra civil ( ¿5% PIB?), dado el superávit actual, o incluso entrando en un gran déficit. No obstante, la propia contracción económica, que reducirá los ingresos del Estado, el aumento de los gastos sociales (paro, fundamentalmente) y la asfixia de unos tipos de interés al alza reducirán en gran medida el margen de maniobra del gobierno. La única posibilidad sería abandonar el euro y devaluar la “nueva peseta”. No dejaría de ser paradójico que, a pesar de recuperar competitividad, puesto que las deudas hipotecarias están en euros, a todos los hipotecados se les multiplicaría su deuda, tanto como se devaluase la nueva peseta.

En resumen, los tres factores, exceso de construcción, tipos de interés y crisis económica, apuntan a una bajada de demanda y un aumento de oferta. Los precios bajarán, y mucho. Pero que nadie se haga ilusiones. Si con la bonanza actual tenemos dificultades para comprar un piso de 80 millones, en la crisis que nos espera, con los tipos que nos esperan, ¿podremos comprar ese mismo piso, aunque valga 60 millones?
Al igual que los incendios se apagan en invierno, las hipotecas se pagan antes de comprar el piso. Es el momento de trabajar y ahorrar. Es el momento de reducir gastos superfluos y evitar deudas absurdas. Previendo tiempos difíciles, seamos hormigas y no cigarras. Como dice el Eclesiastés, nada nuevo bajo el sol.

Texto íntegro leído en los comentarios del viernes 12 mayo 12:43 de Idealista.com

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